文章转载自——深悦君 深悦会
曾经，有很多人问我一个问题：什么是房地产？
单从字面的理解来看，房地产就是房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。
房地产市场由一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成。
单从房产性质来区分，房地产的种类可以分成：商品房 、非商品房 、集资房 、福利房 、私房这五类。
当然，这是书面上的意思，但是，在我看来，房地产就是活脱脱的一个江湖。
在这个江湖之上。
住建部等国家机构就是朝廷，万科恒大碧桂园等等等的开发商便是各门各派，各种营销技巧就是武功秘籍，王石、杨国强、许家印、孙宏斌、王健林等大名鼎鼎的人物便是东邪西毒南帝北丐中神通。
而我们无数地产人便是各门各派的座下弟子，盼着终有一天，在这座江湖里杀出一条血路，走上人生巅峰。
每部武侠小说，都会介绍一下江湖的大背景，那么，在我们这堂课的开篇，就给大家讲述一下这座地产江湖四十年的简史。
听完了，你兴许就能明白，到底什么是房地产了？
01
在很久很久以前，中国，是没有房地产这个概念的，人们对于房子最真实的居住体验只有四个字：凑合着住。
那时候，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。
在他们的眼中：中国这群蚂蚁人，穿着颜色和款式几乎相同的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。
这是完全可以想象的，毕竟从1949到1978年这将近30年的时间里头，中国还处于吃饱穿暖的大追求上，30年间，在住宅上的投资加起来也不过374亿，每年人均住房投资连10元都不到，居民的平均住宅面积不仅没有增长，甚至比30年前还要少0.9平方米。
当时普通人住在废旧木板搭成的简易储藏室就算很不容易了，不少人无处栖身，流落街头。
当时，连邓公想买房给因为自己而致残的儿子朴方，都要花上数十年的积蓄，就更别说普通人了。
1978年发生了很多大事，比如《光明日报》头版刊登了一篇叫做《实践是检验真理的唯一标准》的文章，第二天《人民日报》、《解放军报》也全文转载，随后一场轰轰烈烈的大讨论正式开启，改革开放，正式拉开序幕。
1980年，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。
没过多久，中国第一份合作建房合同诞生了，这一天是 1980年1月1日。
这一年的四月份，邓公提出了“房子是可以卖的”观点，房地产作为一个行业，才正式有了姓名。
话说邓公一生中，有过两次著名的南下，一次是1984年，一次是1992年。
这两次南巡，对中国经济的风向变动都起到了决定性的作用。
1984年是一个全民经商的年份，是一个争相注册公司的年份。
在这样的年份里，人们说的最多的就是，我们都下海吧，当年最流行的段子：“手术刀不如剃头刀，搞原子弹不如卖茶叶蛋。”
当年《中国青年报》做了一项调查，最受欢迎的职业排名前三是出租车司机、个体户、厨师，而排名最后的是科学家、医生、教师。
赚钱、赚钱、除了赚钱，人们似乎不需要想别的什么了。
但有些人生来就与别人不一样，比如王石，他一开始就有着远大的抱负。
1984年9月23日，在邓公离开广东后的做向外国投资者开放14个沿海城市的重大决定，并说出建立深圳经济特区的政策是正确的批示之后，不久前还忙碌着倒卖玉米的年轻人王石，迅速创办了一家商贸公司，利用特区的政策优势赚取“倒爷”手中的外汇兑换差价，随着内地对特区进口商品的需求迅速扩大，王石很快淘到了第一桶金，此后一路风雨走来，1984年9月23日，万科在深圳成立，带领自己的团队大举进军房地产，最后终于造就了中国最成功的地产企业——万科集团。
那时，孙宏斌还在读清华，吴亚军进了重庆一家国营仪表厂；宋卫平在杭州舟山党校的老师；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室，捧起了铁饭碗；25岁的冯仑刚获得法学硕士,并留校当了老师，他后来去了中宣部，又进了体改委，循着一条完全不同的轨迹前进；许家印还在舞阳钢铁公司研究生产管理。
谁曾想到，这些人，都是下一个时代的弄潮儿？
如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起，你会发现,这些房地产企业都出现在1984年。
这一年，房地产作为一个行业，正是被命名。
这一年，房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化。
如果非要用一段话来形容1984年，吴晓波老师《激荡三十年》中有句话写得很准确：
“当这个时代到来的时候锐不可当，万物肆意生长，尘埃与曙光升腾，江河汇聚成川，无名山丘崛起为峰，天地一时无比开阔。”
02
1987年，地产江湖迎来了全中国的首块土地拍卖，当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里，也将中国楼市起点的坐标，定位到了1987这一年的这一场并不起眼的土地拍卖会上。
当时《人民日报》的头条是这么写的：这是新中国自1949年成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期，也是这一年，在房地产正式命名。
4个月后，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，修改的内容是:
“将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
紧接着,《土地管理法》也进行了修改,土地禁锢终于完全放开。
至于第一块拍出的土地,它一年以后，建成了“东晓花园”。
并首次采用了按揭贷款的方式出售，整个项目的151套住宅，不到1个小时就卖得精光，开发公司还是凭借这笔买卖净赚了400万元。
这是从无到有的一年，注定成为中国房地产市场起步的注脚。
历史上每个不经意发生的瞬间，最后都串成了一段宏伟的篇章，当历史浪潮来临的时候，并不是每个人都做好了全副准备，有人乘舰艇，有人划小舟，但也有人只能徒手裸泳。
1990年，中国第一家房产经纪公司成立，从此开始左右许多人的生活。
1991年，万科成为中国首个上市的房地产企业。
1993年的海南，用冯仑的话来说，就是已经热得一塌糊涂了，中国房地产江湖迎来了第一批“炒房客”。
仅仅这一年，海南省共出让2884公顷的土地，但实际在建和竣工的竟不到20公顷，大量土地闲置，被用来囤积炒卖，因为炒房，也同时引发了朝廷对房地产的第一次调控，时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
这场调控的遗产是：
海南省剩下的600多栋“烂尾楼”，闲置的土地18834公顷,积压资金达到800亿元,而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，成为积压房地产的重灾区，一直到如今都没能缓过来。
1998年，国际国内照例发生了很多大事，比如，国际上有亚洲金融危机；国内有长江淮河发生特大洪灾。
但是，当年还有一件事，它已经影响了我们20年，而且还将继续影响下去。
那就是，国务院宣布：取消住房实物分配，实行住房商品化。
在中国延续了近半个世纪的福利分房制度，彻底被废止。
从这一刻起，单位分房这件事，就变成江湖上一个久远的传说。
2001年的8月18日，157个温州人开进了上海，3天买走了100多套房子，第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉了2000万元，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的群体，第一次揭开了神秘的面纱。
2003年，国务院18号文官宣：房地产成为国民经济的支柱产业。
2004年，“831”大限令下，招拍挂全面启动，中国房地产的十年黄金时代，正式拉开大幕。
后来，2014到2019的故事，大家都知道了。
江湖发展到现在，房地产和经济增长互相捆绑，有如赤壁之战的铁索连环，既要靠房地产来拉动经济增长，又要快速遏制房价的快速上涨，避免贫富差距，矛盾升级，还要大力供应保障性住房，维护社会稳定。
在如今稳字当头的主旨下，房地产从支柱产业，逐渐转变成压舱石和蓄水池。
形成了上下游绵延，产业链纵横，体量百万亿级的一艘巨轮。
这艘巨轮行走到现在最大的要求就是稳，这也是为什么2018年下半年开始，从上到下，任何一次有关房地产的国级会议，都离不开这个字的原因。
03
地产江湖前四十年充满了刀光剑影，整个过程跌宕起伏，精彩纷呈，到现在虽然很多东西已经尘埃落定，但很显然远未结束，那么，未来又会有什么样的故事上演，地产江湖将怎么发展？
在最后，我就做一回不负责任但走心的神棍，预测一下未来5-10年楼市的几点发展趋势，供大家参考。
1、未来5-10年，楼市步入休眠期。
房地产短期看政策，中期看经济，长期看人口。
江湖发展到现在，的确已经过了暴富的年代，这其实是由政策经济决定的。
尤其是政策，近期的政策，大家也看到了，也就是上文说的一个稳字。
但是，无论政策再怎么压制，房地产从长期来看仍然还会涨，随通胀一线房产会长期被压制，小幅震荡；部分二线三线有机会捡漏，但这种城市不会很多。
2、省会会崛起。
要解决一线人口过多问题，一定是要发展省会经济。
尤其是经济大省，这个符合疏散北上深过多人群，并且符合中央预期。
最近弄出的中心城市级中心城市群就有点这方面的意思，再加上取消了落户限制，就更明显了。
3、至于很多人关心的房租，不会大涨，但会涨。
它是会根据当地收入的上涨而涨，换而言之，这也是某种意义上的随通货膨胀而涨。
再说简单点，就是你如果没房，你涨的收入基本就交给房租的上涨了。
4、这是一个很重要的点，大家必须明白，在未来，学区房会随着政策而失去现有的价值，所以，现在持有一二线城市好的学区房，且能卖出高价的，建议出手，然后买入核心繁华地段的房子。
记住，随着时代的发展，房子的价值最终也会回归初心，也就是：地段为王。
5、房地产税短期还是出不来，五年可能过于自信，但两三年内肯定出不来，并且，我还是一贯的观点，房地产税并不能调节房价，它是一种地方税种，是维持财政收入的一个手段。
6、无论从政治经济环境上来说，现在的各行各业几乎没有风口了。
换而言之，站在风口上猪都能飞的日子，早就过去了。
这也就意味着，阶层跳跃的出口已封闭，暴富的案例将少之又少。
那么，房地产的稳定就是未来5-10年最大的红利，站在通货膨胀的角度上，一个稳字可压倒一切。
请记住，买房虽然不能再造富了，但依然是目前天朝最靠谱的保值手段，毋庸置疑。
